Содержание статьи:
Что происходит с ценами на недвижимость сейчас
Что влияет на рынок недвижимости
Как менялась доступность ипотеки в 2024 году
Как меняются условия по льготной ипотеке с 1 июля
Что будет с ценами на недвижимость после 1 июля?
Что будет с рынком недвижимости после 1 июля 2024, когда закончится ипотека с господдержкой и изменятся условия по семейной ипотеке? Стоит ли ждать снижения цен? Разбираемся в этой статье.
Что происходит с ценами на недвижимость сейчас
В первом квартале средняя цена квадратного метра в новостройке выросла на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные Росстата.
В апреле и мае медленный рост продолжился. Например, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек в 16 городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областей в марте увеличилась на 0,6% за месяц, а в апреле – на 0,8%. Рынок новостроек поддерживала льготная ипотека, в отличие от вторичного рынка жилья, на которые программы субсидирования не распространяются.
На рынке вторичного жилья цены уже начали незначительно снижаться. По данным аналитического центра IRN, на вторичном рынке московской недвижимости в апреле 2024 года цены впервые с декабря 2020 года снизились – на 0,2% за месяц, в мае скорректировались еще 0,1%.
При этом тренд разнонаправленный. Цены снижаются за счет эконом-сегментов: квартиры в панельных домах и небольшой площади подешевели на 0,4%, тогда как более дорогие сталинки и многокомнатные объекты выросли в цене на 0,3%.
Что влияет на рынок недвижимости
На цены квадратного метра влияют множество факторов:
- Состояние экономики в стране (уровень доходов населения, инфляция и объем наличных денег в обороте, даже стоимость нефти и золота). Все это так или иначе влияет на себестоимость строительства, а также на спрос со стороны покупателей недвижимости.
- Ключевая ставка и условия по ипотеке. От ключевой ставки зависит ставки по ипотеке, а на нее приходится 60-80% всех сделок с недвижимостью. Когда ставка растет, доступность ипотеки снижается, а за ней и спрос на недвижимость, что со временем отражается на ценах.
- Колебания валютного курса. Зачастую при резком росте курса доллара спрос и цены на недвижимость растут. Это связано с тем, что многие люди хранят свои сбережения в валюте. При повышении курса доллара сумма их сбережений в рублевом эквиваленте увеличивается, поэтому люди стремятся зафиксировать свою выгоду, вложив деньги в недвижимость. Кроме того, когда курс доллара растет, инфляция увеличивается, что в свою очередь увеличивает себестоимость строительства.
Как менялась доступность ипотеки в 2024 году
Ставки по ипотеке во многом зависят от ключевой ставки, которую устанавливает Центробанк. С июля 2023 года она выросла с 7,5% до 16% годовых в декабре и с тех пор оставалась неизменной. При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина допускала ее дальнейшее повышение.
На этом фоне ставки по рыночной ипотеке стали практически недоступными. При этом в России распространены различные льготные программы ипотеки: семейная, ипотека с господдержкой, IT-ипотека. Но дело в том, что все эти программы распространяются лишь на первичный рынок недвижимости. То есть купить квартиру со сниженной ставкой по ипотеке (5-8% годовых) можно только у застройщика, на вторичном рынке действуют общие условия.
Такая ситуация привела к дисбалансу цен: еще не построенное жилье стоит дороже готовых квартир «во вторичке». Именно поэтому власти приняли решение не продлевать ипотеку с господдержкой и изменить условия по семейной ипотеке.
Как меняются условия по льготной ипотеке с 1 июля
С 1 июля 2024 существенно меняются условия по льготным программам ипотеки:
- Завершается программа ипотеки с господдержкой. По ней любой человек (российский резидент) мог один раз взять ипотечный кредит на сумму до 6 млн рублей по ставке 8% годовых. С его помощью можно было купить квартиру в новостройке, земельный участок или частный дом, а также построить дом самостоятельно или с помощью подрядной организации. Эта программа была введена в 2020 году в качестве меры поддержки строительной отрасли в период пандемии. С тех пор по ней неоднократно меняли условия, но с 1 июля 2024 она будет полностью отменена.
- 1 июля также истекает срок программы семейной ипотеки под 6% годовых, которая действовала с 2018 года. Она будет продлена до 2030, но с новыми условиями.
Напомним, можно было взять льготный кредит под 6% годовых на сумму до 12 млн рублей (для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей) или до 6 млн рублей (для остальных регионов). Первоначальный взнос — от 20%. Взять такой кредит могли семьи с двумя и более детьми младше 18 лет; с одним ребенком, появившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го; или с ребенком-инвалидом.
Предполагается, что 1 июля 2024 ставка 6% годовых будет действовать только для семей с детьми до 6 лет включительно. Какие условия будут для семей с детьми старше 6 лет, пока обсуждается. Финальные параметры программы станут известны позднее.
Что будет с ценами на недвижимость после 1 июля?
Цены на недвижимость зависят от множества факторов: баланса спроса и предложения, стоимости строительных материалов, уровня инфляции, ставок по ипотеке и т.д. Поэтому с точностью прогнозировать движение цен достаточно сложно. Тем не менее заметного снижения стоимости квадратного метра участники рынка не ждут. «Есть ожидание, что рост цен на новостройки продолжится, хотя и несколько замедлится», — отмечает начальник управления кредитования корпоративного бизнеса Экспобанка Александр Ваганов.
