Содержание статьи:
Продолжают ли цены и спрос расти?
Сравнение инвестиций в квартиры и загородные дома
Как выбрать загородную недвижимость для инвестиций
Плюсы инвестиций в загородную недвижимость
Минусы инвестирования в загородную недвижимость
Дача — это загородная недвижимость, которую можно использовать не только для приятного времяпрепровождения, но и для получения дохода.
Рынок загородной недвижимости получил импульс в период пандемии в 2020 году. Из-за COVID-ограничений многие оказались заперты в «четырех стенах»: люди мечтали перебраться из квартиры за город, ближе к природе. На этом фоне в Москве и Московской области спрос на дома в сезонные месяцы (июнь-сентябрь) вырос на 49% по сравнению с предыдущим годом.
После снятия ограничений спрос на загородные дома остался высоким. Дефицит земельных ресурсов, улучшение инфраструктуры и развитие транспортной доступности, наличие коммуникаций и инженерных сетей, экологическая обстановка и природные условия, а также повышение деловой активности сделали своё дело.
Продолжают ли цены и спрос расти?
По данным ЦИАН, в апреле 2024 года средняя стоимость загородного дома в крупных городах России составила 10,8 миллиона рублей. По сравнению с прошлым годом цены увеличились на 8%. При этом годом ранее темпы прироста были выше — 16%, а с апреля 2021 года по апрель 2022 года дома подорожали на 43%. То есть рост цен замедляется.
Динамика в регионах разнонаправленная. Так, наибольший рост цен показали Челябинская область и Республика Алтай – 53% и 50% соответственно. По данным «Инком-Недвижимости», в Подмосковье цены на дома стагнируют.
При этом спрос на покупку загородной недвижимости в падает. По данным «Авито Недвижимость» в апреле 2024 года, за год россияне стали интересоваться приобретением дачи на 32% реже, коттеджа — на 29%, дома — на 22%, таунхаусами — на 21%. Количество предложений тоже сократилось — в среднем на 4%.
Зато вырос спрос на долгосрочную аренду загородных домов в среднем на 9% за год, и больше всего в сегменте коттеджей: россияне интересовались ими на 82% чаще. Интерес к аренде таунхаусов вырос на 7%, домов — на 5%. Однако сократился интерес к дачам — на 6%.
Поэтому с точки зрения инвестора наиболее интересны:
- Земельные участки, на которых можно построить коттедж или дом. Земля – это ограниченный ресурс, поэтому цены на участки будут продолжать расти.
- Строительство коттеджа для последующей сдачи в долгосрочную аренду. При этом важны современная архитектура и свежий ремонт: на рынке дефицит таких предложений. «Замки» из 90-х спросом не пользуются.
Сравнение инвестиций в квартиры и загородные дома
У инвестирования в загородные дома есть свои особенности и риски:
Риск ликвидности. Как правило, ликвидность квартир выше, на этом рынке более высокий спрос и предложение. Загородные дома не так ликвидны из-за менее развитой инфраструктуры и более сложного процесса покупки и продажи.
Доходность. Загородная недвижимость имеет два типа дохода – арендную и перепродажную. Для сдачи дома в аренду необходимо соблюсти ряд условий, например, выбрать правильное направление, учитывая транспортную доступность и характеристики участка.
Инвестиционный доход возможен, если вы сможете продать свою недвижимость дороже, чем ее купили. Стоимость земельного участка может со временем увеличиться, особенно если он находится в хорошей локации. Однако сам по себе земельный участок не сможет приносить систематического дохода.
Управление и обслуживание. В отличие от квартиры, помимо оплаты коммунальных услуг, нужно ухаживать за участком, стричь газон, откачивать канализацию, обслуживать котлы и т.д.
Налогообложение. Квартира и загородный дом облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, при этом в различных регионах ставка может отличаться. Для собственников загородной недвижимости есть еще и земельный налог, владельцы квартир его не платят.
Бизнес-стратегии. Квартиру можно сдать в аренду или перепродать, у владельцев земли и загородной недвижимости больше вариантов для ведения бизнеса: агротуризм и экотуризм, глэмпинг, переоборудование под ферму и тд.
В целом, инвестиции в многоквартирные дома и загородную недвижимость имеют свои преимущества и недостатки. Выбор зависит от ваших предпочтений, инвестиционных целей и готовности рисковать.
Как выбрать загородную недвижимость для инвестиций
При выборе загородной недвижимости или участка земли стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Наличие коммуникаций и инфраструктуры. Объекты с подключёнными коммуникациями и развитой инфраструктурой имеют более высокую маржу.
- Возможность строительства. Наличие разрешения на строительство позволяет увеличить стоимость объекта.
- Расположение. Участки вблизи крупных городов и транспортных магистралей пользуются большим спросом (в основном применяется к Москве и Санкт-Петербургу).
- Чистота документов. Земельные участки без ограничений по пятну застройки, без обременений, без сервитутов (когда у третьего лица есть право пользоваться собственностью) будут более ликвидными и доходными.
Плюсы инвестиций в загородную недвижимость
- Использование в качестве арендного бизнеса: сдача дачи в аренду может приносить стабильный доход.
- Возможность диверсификации портфеля: инвестиции в загородную недвижимость могут дополнить инвестиции в городскую недвижимость.
- Невысокая конкуренция.
- Использование в личных целях. Когда загородная недвижимость будет свободна, можно будет и самому ею воспользоваться.
Минусы инвестирования в загородную недвижимость
- Высокий порог входа.
- Дополнительные траты на обслуживание дома или ремонт.
- Удаленность от города может привести к дополнительным тратам и увеличению длительности в пути до города.
- Сезонность. В загородной недвижимости она выражена сильнее.
Ипотека на загородный дом
Инвесторы в загородную недвижимость могут использовать ипотеку, в том числе различные льготные программы. Вот некоторые из них:
- Ипотека с господдержкой под 8% (сумма кредита — до 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 30%).
- Семейная ипотека со ставкой до 6% годовых.
- Дальневосточная ипотека по ставке до 2%.
- Арктическая ипотека по ставке до 2% годовых
- Сельская ипотека по ставке до 3% годовых.
- IT-ипотека (до 5% годовых)
Взять может любой гражданин России, но только один раз. Можно приобрести квартиру в строящемся или уже сданном доме, земельный участок или частный дом. Продавец — только юрлицо. Также этой ипотекой можно оплатить строительство индивидуального жилого дома своими силами или с помощью подрядчика.
Важно: программа действует до 1 июля 2024 года.
Доступна семьям с двумя и более детьми младше 18 лет; с одним ребенком, появившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023-го; или с ребенком-инвалидом. Максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, до 6 млн рублей для остальных регионов. Первоначальный взнос — от 20%.
Программа продлена до 2030 года, но с 1 июля 2024 будет видоизменена.
Эта льготная госпрограмма предлагает льготную ставку для покупки жилья на первичном и вторичном рынках в ДФО. Те, кто проживают там, могут получить заем для приобретения или строительства частного дома на сельской территории округа.
Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик планирует купить или построить жилье по площади, превышающей 60 кв. м. Эта возможность не распространяется на вторичный рынок.
Самая молодая из госпрограмм. Она заработала в конце 2023 года. По сути ее можно назвать расширением программы «Дальневосточная ипотека» на самые северные регионы страны. Приобрести жилье по ней можно в сухопутной части арктической зоны России, которая охватывает девять регионов.
Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей на тех же условиях, что и у дальневосточной ипотеки.
С ее помощью можно приобрести жилой дом, жилье в многоквартирном доме высотой не более пяти этажей, а еще можно самостоятельного построить дом на купленной земле с использованием готового дом-комплекта. Но нужно учесть тот факт, что шанс воспользоваться программой имеется только у жителей сельских территорий.
Максимальная сумма кредита – 6 млн рублей.
Начала работать в мае 2022 года и продлится до конца 2024 года. IT-ипотека действует только на первичном рынке жилья. Первоначальный взнос – 20%. Максимальная сумма кредита – до 18 млн рублей в регионах с населением более 1 млн человек и 9 млн в регионах с населением меньше 1 млн.
Вывод
Стабильный рост цен на земельные участки, многообразие ипотечным программ и хороший инвестиционный потенциал делает приобретение дачи или же загородной недвижимости не только хорошим вариантом для личного пользования, но и для получения стабильного дополнительного дохода.
Если не хватает собственных средств для покупки участка с домом, можно воспользоваться ипотекой, в том числе льготными ипотечными программами. Если ипотека по каким-либо причинам не подходит, можно взять кредит под залог имеющейся недвижимости или автомобиля в Экспобанке.
