Содержание статьи:
Стратегии инвестирования в недвижимость
Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость?
Риски инвестиций в недвижимость
Как стать инвестором в недвижимость, и обязательно ли для этого иметь много денег? Разбираем самые популярные способы заработать на «квадратах».
Стратегии инвестирования в недвижимость
Существует множество подходов к инвестициям в недвижимость, которые позволяют вкладывать в метры практически с любой суммой. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Разберемся в основных способах, которые используют инвесторы:
-
Покупка квартиры под сдачу в аренду
-
Покупка квартиры для перепродажи
-
Флиппинг
Флиппинг — это не столько инвестиция, сколько вид заработка на недвижимости. Ведь он требует больших временных и трудовых затрат. И вот почему.
-
Покупка парковки или кладовки под аренду
-
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду больше подходит профессионалам, ведь нужно понимать юридические тонкости работы с бизнесом. К тому же понадобится опыт и компетенции при подборе объекта, поэтому есть смысл обратиться к специалисту.
-
Фондовые инструменты для инвестиций в недвижимость
Для того, чтобы инвестировать в рынок недвижимости, совершенно необязательно покупать жилье. Поучаствовать в росте рынка можно и опосредованно через фондовые инструменты. Например, через закрытые паевые фонды недвижимости. Активы таких фондов размещаются в недвижимость, чаще коммерческую, а инвестор зарабатывает рентную доходность или разницу в стоимости пая при покупке и продаже.
-
Цифровые метры
Ноухау рынка — это цифровые метры. Пока единичные застройщики тестируют эту технологию: выделяют пул квартир в своих строящихся объектах и продают их «по метрам». То есть инвестор покупает не целую квартиру, а квадратный метр или даже его часть по той стоимости, которую девелопер считает рыночной. Когда застройщик сдает объект и продает готовую квартиру будущему жильцу, он отдает разницу в стоимости квадратного метра инвестору.
- Неверной оценкой стоимости. Доходность может оказаться ниже ожидаемой, если купить объект по завышенной цене или продать неоправданно дешево. Важно провести грамотный сравнительный анализ рынка перед тем, как на него выходить.
- Неудачным месторасположением. Нельзя исключать риск того, что со временем под окнами вашей инвестиционной квартиры решат построить высокоскоростную магистраль, что серьезно повлияет на ее привлекательность и стоимость. Или, наоборот, инвестор рассчитывает, что вокруг дома быстро застроится инфраструктура, но процесс затягивается, что негативно сказывается на спросе со стороны покупателей или арендаторов.
- Недобросовестными арендаторами. Жильцы могут серьезно испортить мебель или отделку, придется либо восстанавливать все, либо снижать арендную ставку для следующих постояльцев.
- Затягиванием сроков сдачи объекта или заморозкой строительства. Самый худший сценарий — это банкротство застройщика. В таком случае дольщик либо получает обратно вложенные средства с эскроу-счета, либо ждет, пока объект передадут другому застройщику и он будет достроен. В первом случае инвестор теряет деньги из-за инфляции, во втором — из-за увеличения срока инвестиции.
- Непредвиденными ситуациями. Аварии техногенного характера, затопления, пожары как на самом объекте так и рядом с ним могут снизить его стоимость, поэтому важно застраховать недвижимость.
- Мошенничеством. При покупке недвижимости, неважно для каких целей, нужно тщательно проверять историю квартиры и его собственников, правоустанавливающие документы и права продавца на реализацию объекта, а также грамотно составить договор и провести саму сделку. Помочь с этим может профильный юрист или агент по недвижимости.
- Изменением цен на рынке. Да, на долгосрочном промежутке времени цены на недвижимость в рублях растут. Однако в кризисные периоды они могут непродолжительно снижаться или довольно долго стагнировать.
Один из самых очевидных и распространенных видов инвестирования. Квартира покупается на вторичном рынке или у застройщика – главное, чтобы был ремонт и все необходимое для жизни, иначе понадобятся дополнительные вложения. Очень важно расположение объекта – близость к метро, деловым центрам и университетам (при долгосрочной аренде), к туристическим достопримечательностям, крупным выставочным и конференц-залам и паркам (для посуточной аренды). Для покупки можно использовать ипотеку или собственные средства.
Инвестор сдает квартиру в долгосрочную или посуточную аренду и получает ежемесячный доход за вычетом коммунальных платежей и «износа» объекта. Под «износом» понимаются любые расходы на ремонт сломанной бытовой техники, починку мебели, поклейку обоев. Эти затраты обязательно нужно закладывать в расчет инвестиционной привлекательности квартиры.
Доходность долгосрочной сдачи в аренду в Москве невысокая и зависит от множества факторов: стоимости объекта, его уникальности и расположения, качества отделки и мебели, оснащенности техникой и т.д. В среднем, она составляет 2-5% годовых. Доходность от сдачи в аренду – невысокая, даже ниже, чем по вкладам. Зато сама по себе недвижимость, как правило, растет в цене в долгосрочном периоде.
Учитывайте, что при сдаче объекта посуточно доход будет выше, но возрастут и расходы на восстановление объекта. К тому же нужно будет оплачивать уборку квартиры или загородного дома после каждого жильца, обновлять расходные материалы (посуду, полотенца, гигиенические и кухонные принадлежности и т.д.). А еще не забывайте, что вам придется ежедневно заселять и выселять жильцов самостоятельно или оплачивать услуги управляющему.
Для сдачи в аренду можно также рассмотреть покупку апартаментов. Они, как правило, дешевле жилой недвижимости, поэтому доходность будет выше. В апартаментах нельзя прописаться, и может быть выше плата за ЖКУ, зато их можно использовать под любые цели. К тому же в апарт-комплексах, как правило, есть управляющие компании, которые могу брать объекты в доверительное управление, что снимает вопрос ежедневного поиска новых постояльцев.
Еще несколько лет назад это был довольно распространенный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. Квартира покупалась на этапе «котлована» и продавалась, когда застройщик достраивал объект. В среднем, инвестор мог получить 20% и даже больше за 2-3 года возведения дома.
Но все поменялось с принятием закона об эскроу-счетах и распространением льготной ипотеки. Теперь застройщики не принимают от дольщиков деньги напрямую, а получают их на специальные счета, где средства блокируются до момента сдачи объекта. Таким образом дольщиков обезопасили от риска недостроя. Застройщики же стали получать проектное финансирование от банков и строить на кредитные деньги. Поэтому девелоперы еще на этапе старта продаж стали закладывать в цену расходы на погашение кредита. Именно поэтому сейчас в некоторых проектах, строительство которых только начинается, квартиры стоят не дешевле, чем в уже жилых домах по соседству.
А иногда даже дороже, и еще одна причина этому – льготная ипотека на новостройки. При прочих равных люди предпочитают покупать квартиры у застройщика, потому что в таком случае ставка по ипотеке для них будет ниже, а значит меньше ежемесячный платеж по кредиту. Поэтому теперь девелоперу вовсе необязательно выставлять цену на котловане ниже готового жилья, чтобы продать объект конечному потребителю.
Именно поэтому инвестирование в строящиеся объекты в большинстве случаев потеряло экономический смысл. Конечно, есть и исключения. Речь о проектах в развивающихся районах, где, к примеру, будет строиться метро или полностью создаваться новая инфраструктура. Поиск таких инвестиционно-привлекательных объектов требует хорошего знания локального рынка и умения смотреть на перспективу.
Можно сказать, что флипперы — это «перекупщики» квартир. Они покупают недооцененные объекты с аукционов или со срочной продажей, с плохим ремонтом, без мебели или другими проблемами. Основные критерии выбора для перекупщика — это ликвидный район и цена объекта ниже рыночной. Затем флиппер улучшает характеристики объекта (делает ремонт, покупает мебель, решает проблемы с документами и др.) и перепродает.
Например, если купить однокомнатную квартиру в старом фонде в Москве под ремонт за 10 млн, за месяц сделать ремонт и обставить техникой за 1 млн рублей, а через 2 месяца продать за 12 млн рублей, то можно заработать 500 тыс. в месяц, без учета налогов.
При этом нужно помнить о необходимости платить налоги с прибыли по таким сделкам. Если квартира единственная и была в собственности меньше 3 лет, при ее реализации с разницы между ценой покупки и продажи будет удержан НДФЛ (для резидентов 13% или 15%). Если в собственности у инвестора больше одного жилья, то для продажи без налога придется ждать 5 лет с момента покупки. Поэтому флипперы обязательно закладывают налог при расчете инвестиционного плана.
Увеличить доходность на собственные средства можно за счет ипотеки. В таком случае флиппер покупает квартиру в ипотеку, быстро делает ремонт и перепродает, закрывая долг и получая свою прибыль.
Такой способ заработка на недвижимости подходит не всем. Нужно учитывать множество нюансов, хорошо разбираться в недвижимости, уметь грамотно оценивать ее реальную стоимость, знать, как экономно сделать ремонт и быстро продать квартиру с выгодой для себя. Иначе есть риск того, что вложенные в объект и ремонт средства не окупятся при продаже недвижимости.
Инвестировать в недвижимость можно и с небольшой суммой. К примеру, можно купить парковочное место, гараж или кладовую для последующей сдачи в аренду или перепродажи (если вы ожидаете, что спрос на них в этом объекте будет расти).
Наконец, можно купить акции и облигации застройщиков на бирже. Правда, их цена может довольно сильно колебаться и зависит не только и не столько от стоимости квадратного метра, сколько от рыночной конъюнктуры, цен на строительные материалы, результатов конкретного девелопера, мер государственного стимулирования отрасли и множества других факторов.
Сам по себе выпуск цифровых метров происходит на технологии блокчейна, а право собственности регистрируется в распределенном цифровом реестре. Схема позволяет значительно снизить порог инвестиций в жилую площадь.
Однако инвестиции в токенизированную недвижимость сейчас доступны только квалифицированным инвесторам, к тому же опыт выпуска и обращения таких активов пока только формируется.
Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость?
Цели инвестирования в недвижимость могут быть разными, от них зависит, какой способ и стратегию выберет инвестор.
Первым нужно сохранить крупные сбережения. Покупка квадратных метров хорошо подходит для этой задачи, поскольку недвижимость – это реальный актив, который на больших горизонтах инвестирования растет в цене.
Вторым важнее получать ежемесячный доход. Такие люди, как правило, покупают квартиры для получения регулярной ренты.
Третьи выбирают более активные способы инвестирования – ищут недооцененные объекты для перепродажи или перспективные районы, вкладывают средства в ремонт.
Четвертые верят в рост рынка и хотят в нем поучаствовать, но с небольшой суммой. Таким подходит покупка парковочных мест под аренду или фондовые инструменты.
Риски инвестиций в недвижимость
Любые инвестиции сопряжены с рисками, и у инвестирования в недвижимость тоже есть ряд своих особенностей. Риски могут быть связаны с:
Поэтому важно тщательно подходить к выбору объекта недвижимости для инвестиций, проверять его на юридическую «чистоту», а также уметь правильно оценивать рынок и его тенденции.
