Свернуть
Главная>Блог>Как инвестировать в недвижимость: стратегии и нюансы

Как инвестировать в недвижимость: стратегии и нюансы

Экспертное мнение
Личные финансы
Инвестиции
22 мая
15
8540

Содержание статьи:

Стратегии инвестирования в недвижимость

Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость?

Риски инвестиций в недвижимость



Как стать инвестором в недвижимость, и обязательно ли для этого иметь много денег? Разбираем самые популярные способы заработать на «квадратах».

 Стратегии инвестирования в недвижимость 

Существует множество подходов к инвестициям в недвижимость, которые позволяют вкладывать в метры практически с любой суммой. У каждого из них есть свои плюсы и минусы. Разберемся в основных способах, которые используют инвесторы:

  1. Покупка квартиры под сдачу в аренду 

  2. Один из самых очевидных и распространенных видов инвестирования. Квартира покупается на вторичном рынке или у застройщика – главное, чтобы был ремонт и все необходимое для жизни, иначе понадобятся дополнительные вложения. Очень важно расположение объекта – близость к метро, деловым центрам и университетам (при долгосрочной аренде), к туристическим достопримечательностям, крупным выставочным и конференц-залам и паркам (для посуточной аренды). Для покупки можно использовать ипотеку или собственные средства.

    Инвестор сдает квартиру в долгосрочную или посуточную аренду и получает ежемесячный доход за вычетом коммунальных платежей и «износа» объекта. Под «износом» понимаются любые расходы на ремонт сломанной бытовой техники, починку мебели, поклейку обоев. Эти затраты обязательно нужно закладывать в расчет инвестиционной привлекательности квартиры.

    Доходность долгосрочной сдачи в аренду в Москве невысокая и зависит от множества факторов: стоимости объекта, его уникальности и расположения, качества отделки и мебели, оснащенности техникой и т.д. В среднем, она составляет 2-5% годовых. Доходность от сдачи в аренду – невысокая, даже ниже, чем по вкладам. Зато сама по себе недвижимость, как правило, растет в цене в долгосрочном периоде.

    Учитывайте, что при сдаче объекта посуточно доход будет выше, но возрастут и расходы на восстановление объекта. К тому же нужно будет оплачивать уборку квартиры или загородного дома после каждого жильца, обновлять расходные материалы (посуду, полотенца, гигиенические и кухонные принадлежности и т.д.). А еще не забывайте, что вам придется ежедневно заселять и выселять жильцов самостоятельно или оплачивать услуги управляющему.

    Для сдачи в аренду можно также рассмотреть покупку апартаментов. Они, как правило, дешевле жилой недвижимости, поэтому доходность будет выше. В апартаментах нельзя прописаться, и может быть выше плата за ЖКУ, зато их можно использовать под любые цели. К тому же в апарт-комплексах, как правило, есть управляющие компании, которые могу брать объекты в доверительное управление, что снимает вопрос ежедневного поиска новых постояльцев.

  3. Покупка квартиры для перепродажи

  4. Еще несколько лет назад это был довольно распространенный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. Квартира покупалась на этапе «котлована» и продавалась, когда застройщик достраивал объект. В среднем, инвестор мог получить 20% и даже больше за 2-3 года возведения дома.

    Но все поменялось с принятием закона об эскроу-счетах и распространением льготной ипотеки. Теперь застройщики не принимают от дольщиков деньги напрямую, а получают их на специальные счета, где средства блокируются до момента сдачи объекта. Таким образом дольщиков обезопасили от риска недостроя. Застройщики же стали получать проектное финансирование от банков и строить на кредитные деньги. Поэтому девелоперы еще на этапе старта продаж стали закладывать в цену расходы на погашение кредита. Именно поэтому сейчас в некоторых проектах, строительство которых только начинается, квартиры стоят не дешевле, чем в уже жилых домах по соседству.

    А иногда даже дороже, и еще одна причина этому – льготная ипотека на новостройки. При прочих равных люди предпочитают покупать квартиры у застройщика, потому что в таком случае ставка по ипотеке для них будет ниже, а значит меньше ежемесячный платеж по кредиту. Поэтому теперь девелоперу вовсе необязательно выставлять цену на котловане ниже готового жилья, чтобы продать объект конечному потребителю.

    Именно поэтому инвестирование в строящиеся объекты в большинстве случаев потеряло экономический смысл. Конечно, есть и исключения. Речь о проектах в развивающихся районах, где, к примеру, будет строиться метро или полностью создаваться новая инфраструктура. Поиск таких инвестиционно-привлекательных объектов требует хорошего знания локального рынка и умения смотреть на перспективу.


     

  5. Флиппинг

  6. Флиппинг — это не столько инвестиция, сколько вид заработка на недвижимости. Ведь он требует больших временных и трудовых затрат. И вот почему.

    Можно сказать, что флипперы — это «перекупщики» квартир. Они покупают недооцененные объекты с аукционов или со срочной продажей, с плохим ремонтом, без мебели или другими проблемами. Основные критерии выбора для перекупщика — это ликвидный район и цена объекта ниже рыночной. Затем флиппер улучшает характеристики объекта (делает ремонт, покупает мебель, решает проблемы с документами и др.) и перепродает.

    Например, если купить однокомнатную квартиру в старом фонде в Москве под ремонт за 10 млн, за месяц сделать ремонт и обставить техникой за 1 млн рублей, а через 2 месяца продать за 12 млн рублей, то можно заработать 500 тыс. в месяц, без учета налогов. 

    При этом нужно помнить о необходимости платить налоги с прибыли по таким сделкам. Если квартира единственная и была в собственности меньше 3 лет, при ее реализации с разницы между ценой покупки и продажи будет удержан НДФЛ (для резидентов 13% или 15%). Если в собственности у инвестора больше одного жилья, то для продажи без налога придется ждать 5 лет с момента покупки. Поэтому флипперы обязательно закладывают налог при расчете инвестиционного плана.

    Увеличить доходность на собственные средства можно за счет ипотеки. В таком случае флиппер покупает квартиру в ипотеку, быстро делает ремонт и перепродает, закрывая долг и получая свою прибыль.

    Такой способ заработка на недвижимости подходит не всем. Нужно учитывать множество нюансов, хорошо разбираться в недвижимости, уметь грамотно оценивать ее реальную стоимость, знать, как экономно сделать ремонт и быстро продать квартиру с выгодой для себя. Иначе есть риск того, что вложенные в объект и ремонт средства не окупятся при продаже недвижимости.

  7. Покупка парковки или кладовки под аренду

     

  8. Инвестировать в недвижимость можно и с небольшой суммой. К примеру, можно купить парковочное место, гараж или кладовую для последующей сдачи в аренду или перепродажи (если вы ожидаете, что спрос на них в этом объекте будет расти).

     

  9. Инвестиции в коммерческую недвижимость

  10. Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду больше подходит профессионалам, ведь нужно понимать юридические тонкости работы с бизнесом. К тому же понадобится опыт и компетенции при подборе объекта, поэтому есть смысл обратиться к специалисту.

  11. Фондовые инструменты для инвестиций в недвижимость 

  12. Для того, чтобы инвестировать в рынок недвижимости, совершенно необязательно покупать жилье. Поучаствовать в росте рынка можно и опосредованно через фондовые инструменты. Например, через закрытые паевые фонды недвижимости. Активы таких фондов размещаются в недвижимость, чаще коммерческую, а инвестор зарабатывает рентную доходность или разницу в стоимости пая при покупке и продаже.

    Наконец, можно купить акции и облигации застройщиков на бирже. Правда, их цена может довольно сильно колебаться и зависит не только и не столько от стоимости квадратного метра, сколько от рыночной конъюнктуры, цен на строительные материалы, результатов конкретного девелопера, мер государственного стимулирования отрасли и множества других факторов.

  13. Цифровые метры 

  14. Ноухау рынка — это цифровые метры. Пока единичные застройщики тестируют эту технологию: выделяют пул квартир в своих строящихся объектах и продают их «по метрам». То есть инвестор покупает не целую квартиру, а квадратный метр или даже его часть по той стоимости, которую девелопер считает рыночной. Когда застройщик сдает объект и продает готовую квартиру будущему жильцу, он отдает разницу в стоимости квадратного метра инвестору.

    Сам по себе выпуск цифровых метров происходит на технологии блокчейна, а право собственности регистрируется в распределенном цифровом реестре. Схема позволяет значительно снизить порог инвестиций в жилую площадь.

    Однако инвестиции в токенизированную недвижимость сейчас доступны только квалифицированным инвесторам, к тому же опыт выпуска и обращения таких активов пока только формируется.

     

     Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость? 

    Цели инвестирования в недвижимость могут быть разными, от них зависит, какой способ и стратегию выберет инвестор.

    Первым нужно сохранить крупные сбережения. Покупка квадратных метров хорошо подходит для этой задачи, поскольку недвижимость – это реальный актив, который на больших горизонтах инвестирования растет в цене.

    Вторым важнее получать ежемесячный доход. Такие люди, как правило, покупают квартиры для получения регулярной ренты.

    Третьи выбирают более активные способы инвестирования – ищут недооцененные объекты для перепродажи или перспективные районы, вкладывают средства в ремонт.

    Четвертые верят в рост рынка и хотят в нем поучаствовать, но с небольшой суммой. Таким подходит покупка парковочных мест под аренду или фондовые инструменты.


     Риски инвестиций в недвижимость 

    Любые инвестиции сопряжены с рисками, и у инвестирования в недвижимость тоже есть ряд своих особенностей. Риски могут быть связаны с:

    1. Неверной оценкой стоимости. Доходность может оказаться ниже ожидаемой, если купить объект по завышенной цене или продать неоправданно дешево. Важно провести грамотный сравнительный анализ рынка перед тем, как на него выходить.
    2. Неудачным месторасположением. Нельзя исключать риск того, что со временем под окнами вашей инвестиционной квартиры решат построить высокоскоростную магистраль, что серьезно повлияет на ее привлекательность и стоимость. Или, наоборот, инвестор рассчитывает, что вокруг дома быстро застроится инфраструктура, но процесс затягивается, что негативно сказывается на спросе со стороны покупателей или арендаторов.
    3. Недобросовестными арендаторами. Жильцы могут серьезно испортить мебель или отделку, придется либо восстанавливать все, либо снижать арендную ставку для следующих постояльцев.
    4. Затягиванием сроков сдачи объекта или заморозкой строительства. Самый худший сценарий — это банкротство застройщика. В таком случае дольщик либо получает обратно вложенные средства с эскроу-счета, либо ждет, пока объект передадут другому застройщику и он будет достроен. В первом случае инвестор теряет деньги из-за инфляции, во втором — из-за увеличения срока инвестиции.
    5. Непредвиденными ситуациями. Аварии техногенного характера, затопления, пожары как на самом объекте так и рядом с ним могут снизить его стоимость, поэтому важно застраховать недвижимость.
    6. Мошенничеством. При покупке недвижимости, неважно для каких целей, нужно тщательно проверять историю квартиры и его собственников, правоустанавливающие документы и права продавца на реализацию объекта, а также грамотно составить договор и провести саму сделку. Помочь с этим может профильный юрист или агент по недвижимости.
    7. Изменением цен на рынке. Да, на долгосрочном промежутке времени цены на недвижимость в рублях растут. Однако в кризисные периоды они могут непродолжительно снижаться или довольно долго стагнировать.

     

    Поэтому важно тщательно подходить к выбору объекта недвижимости для инвестиций, проверять его на юридическую «чистоту», а также уметь правильно оценивать рынок и его тенденции.


Кредит Карты Вклады Позвонить